Zgodnie z obowiązującym obecnie stanem prawnym, niewielkie, liczące do 35 m2 powierzchni użytkowej domki można budować bez pozwolenia. Wystarczy zgłoszenie w urzędzie. Nie oznacza to jednak, że budowa takiego domku nie jest obwarowana żadnymi przepisami. Jest i – aby uniknąć kłopotów – warto wiedzieć jakimi.
Dom na zgłoszenie
Najczęściej mają charakter obiektów letniskowych czy budynków rekreacji indywidualnej. Niewielkie, do 35 m2 powierzchni domki, zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami, można budować na zgłoszenie. Oznacza to, że budowa nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, nie trzeba ustanawiać kierownika budowy, nie jest wymagany projekt wraz z adaptacją czy mapa do celów projektowych. Krótko mówiąc, nie jest potrzebne wszystko to, co jest konieczne przy budowie klasycznego domu. W przypadku zgłoszenia można ruszać z budową po 21 dniach, o ile urząd nie wyrazi sprzeciwu wobec tej konkretnej inwestycji.
Bez pozwolenia nie oznacza bez ograniczeń
Nie oznacza to jednak, że w przypadku budowy małego domku nie obowiązują żadne przepisy, wymagania i ograniczenia. Obowiązują.
Przede wszystkim dom do 35 m2 ma służyć indywidualnej rekreacji, a więc można w nim przebywać tylko sezonowo. Wybudowany na zgłoszenie nie jest domem całorocznym i teoretycznie nie wolno w nim mieszkać. Teoretycznie, bo raczej żaden urzędnik nie przyjdzie sprawdzić, czy domek jest na stałe zamieszkany. W praktyce różnie jednak bywa. Ale w domku na zgłoszenie trudno byłoby przetrwać jesień i zimę. Takie obiekty nie muszą spełniać warunków dotyczących izolacyjności cieplnej, wymaganych w przypadku domów całorocznych. Brak izolacji i jakiegokolwiek systemu ogrzewania, utrudniłby codzienne funkcjonowanie.
W tego rodzaju domku nie ma też możliwości zameldowania się. Można oczywiście przekształcić budynek, który dotychczas był obiektem letniskowym, w dom mieszkalny, ale to już wymaga uzyskania urzędowej zgody. Kolejną kwestią jest działka, na jakiej można wybudować dom do 35 m2 bez pozwolenia. Przede wszystkim przeznaczona na to działka musi dopuszczać możliwość zabudowy, co powinno znaleźć się w MPZP czy w decyzji o warunkach zabudowy.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, na dużej działce liczba domków nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni. Działka, na której wybudowany będzie jeden dom do 35 m2 , może być mniejsza niż wskazane 500 m2. Równocześnie przy budowie należy zachować wymogi wynikające z prawa budowlanego i innych przepisów dotyczących położenia domu na działce. Istnieje obowiązek zachowania przynajmniej 4 m odległości pomiędzy granicą działki, a ścianą z oknami lub drzwiami oraz 3 m w przypadku ścian, w których nie ma otworów.
W ustawie wskazano także wymiary dotyczęce powierzchni zabudowy, czyli dokładnie obszaru, jaki budynek zajmuje po zewnętrznych ścianach. Powierzchnia użytkowa może przy tym być zupełnie inna. Jeśli będzie to dom jednopoziomowy, parterowy, to doliczając grubość ścian zewnętrznych wraz z ociepleniem, 35 m2 zmniejsza się do powierzchni użytkowej, która liczy 28-30 m2. To niewiele, można jednak dodać powierzchni użytkowej poprzez wykonanie antresoli. Antresola nie będzie traktowana jako piętro, a pozwoli zyskać dodatkową przestrzeń.
Dom do35 m2 powinien być budynkiem parterowym, ale przepisy dopuszczają, by miał nieużytkowe poddasze. Wysokość domu musi być zgodna z zapisami umieszczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego czy w decyzji o warunkach zabudowy. Do takiego domu można też dobudować taras lub ganek, a także garaż lub wiatę oraz budynek gospodarczy, pod warunkiem, że działka ma co najmniej 500 m2.
Budując dom na zgłoszenie, trzeba liczyć się z koniecznością zapłaty podatku od nieruchomości. Opłaca się ją raz w roku.
Jak i gdzie dokonać zgłoszenia
Domek do 35 m2 buduje się po zgłoszeniu budowy do organu administracji architektoniczno-budowlanej. W jaki sposób to zrobić i co powinna zawierac dokumentacja, określają stosowne przepisy. W zgłoszeniu, zgodnie z Prawem budowlanym, należy określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć:
- oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- odpowiednie szkice lub rysunki – w zależności od potrzeb;
- pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, np. z decyzji środowiskowych;
- projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane;
- oświadczenie inwestora, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku braku kierownika budowy;
- oświadczenie inwestora, że dokumentacja zgłoszenia jest kompletna;
- mapę ewidencyjną (1:1000).
Zgłoszenia należy dokonać w wydziale Architektury i Budownictwa w Starostwie Powiatowym, na którego terenie położona jest działka. Mapę ewidencyjną można otrzymać w wydziale Geodezji i Kartografii w Starostwie Powiatowym. W tym samym urzędzie można pobrać formularz zgłoszenia oraz oświadczenia o własności posiadanej działki.
Dorota Filip
Fot. Adriaan Greyling, pexels.com