Wiele osób, chcąc kupić działkę, decyduje się na działkę rolną. Determinują to różne czynniki – umiejscowienie, wielkość, czy cena. Aby móc jednak wybudować na niej dom, należy ją odrolnić i przekształcić w działkę budowlaną, a może to nie być wcale łatwa procedura. Jak więc odrolnić działkę ? Jak przebiega ta procedura i czy niesie ze sobą koszty ?
Co zrobić na początku ?
Jeżeli jesteśmy jeszcze przed kupnem działki rolnej, lub tuż po jej nabyciu i nie wiemy czy obejmuje ją tzw. mpzp, czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to powinniśmy się udać do urzędu miasta, lub gminy. Dalsze kroki bowiem będą zależeć właśnie od tego czynnika. Jeśli jest ona objęta mpzp, trzeba będzie przeprowodzić proces jego zmiany, co może być bardzo czasochłonne. W przypadku, jeśli działki rolnej nie dotyczy plan zagospodarowania przestrzennego, sprawa robi się dużo prostsza.
Dwa etapy odralania działki
Pierwszym z nich będzie oczywiście zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, choć niestety nie jest to do końca jasno określone prawnie. W ustawach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ma ściśle określonych wytycznych, których spełnienie miałoby umożliwić pomyślne zakończenie procedury. Aby odrolnić działkę, należy mimo wszystko złożyć wniosek do odpowiedniego organu władzy – prezydenta miasta, burmistrza, bądź wójta. Powinny się tam znaleźć nasze dane osobowe, opis dokładnego planu i budynku, który ma być wybudowany na danej ziemi, a także uzasadnienie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. W niektórych gminach na stronach internetowych można znaleźć pomocnicze wzory takich formularzy. W przypadku działek o niskiej klasy ziemi (IV-VI) są spore szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku. Co więcej, gmina może zażądać opłaty planistycznej, ponieważ wzrasta wtedy wartość działki. Nie może ona jednak stanowić więcej niż 30% wzrostu jej wartości. Niestety trzeba się także liczyć z sytuacją, kiedy rozpatrzenie go będzie trwało kilka miesięcy, lub nawet w ogóle do niego nie dojdzie. Wszystko bowiem przez to, że nie ma prawnie narzuconego terminu, w którym organy władzy miałyby dać odpowiedź.
W przypadku, kiedy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie obejmuje naszej nieruchomości, należy złożyć wniosek o warunkach zabudowy, co oznacza, że nawet pomimo tego, że działka jest naszą własnością, nie możemy z nią zrobić co chcemy. Wniosek taki zazwyczaj powinien zawierać m.in. nasze dane osobowe, położenie nieruchomości, a także stan techniczny i dostępność mediów na danej działce. Tutaj są bowiem pewne wymagania, które musi spełnić nieruchomość, a są to :
- obecność przynajmniej jednej sąsiedniej, zabudowanej działki
- dostęp nieruchomości do drogi publicznej
- odpowiednie uzbrojenie – istniejące, bądź planowane
Wniosek ten kosztuje 107 zł, a czas jego rozpatrzenia nie może przekroczyć 14 dni. Jeśli nie odpowiedzi, także oznacza to wyrażenie zgody.
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Choć mogłoby się wydawać, że to już koniec problemów z tym, jak odrolnić działkę, to dopiero połowa sukcesu, gdyż przed nami drugi etap, czyli wyłączenie jej z produkcji rolnej. W przypadku gruntów klas IV-VI nie ma możliwości odmowy, jednak przy gruntach klas I-IIIb konieczne jest otrzymanie właściwej decyzji od Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego, do których też trzeba złożyć kolejny wniosek. Jeśli zostanie pozytywnie rozpatrzony, zostaniemy prawdopodobnie ponownie obciążeni kosztami zmianą działki rolnej w budowlaną. W dodatku, jeśli należy ona do gruntów klas I-III możemy zostać zobowiązani do uiszczania corocznych wpłat przez 10 lub 20 lat, w zależności od decyzji organów władzy. Nie zawsze jednak taka sytuacja ma miejsce, wszystko zależy od działki i planowanego budynku.
tekst: Adrianna Frączyk