- Inwestor zobowiązany jest dokonać odbioru robót budowlanych, jeżeli wykonawca zgłosił ich zakończenie – mówi o tym wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 1997 r.
- Ewentualne usterki i wady powinny zostać szczegółowo opisane w protokole odbioru, dzięki czemu inwestor będzie mógł skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi.
- Możliwość odmowy odbioru obiektu istnieje tylko wtedy, gdy jest on niezgodny z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub jego wady są na tyle istotne, że nie nadaje się do użytkowania.
Odbiór robót budowlanych ma bardzo istotne znaczenie zarówno dla inwestora, jak i wykonawcy. Stanowi bowiem potwierdzenie wykonania zlecenia i zobowiązuje inwestora do zapłaty wynagrodzenia wykonawcy. Z drugiej strony, od tej chwili inwestor może domagać się usunięcia wad, dzięki uprawnieniom z tytułu rękojmi. Problemem w tej sytuacji jest często kwestia obowiązku odbioru robót budowlanych przez inwestora pomimo występujących w obiekcie usterek.
Prawo nakłada na inwestora obowiązek odbioru robót
Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 marca 1997 roku (II CKN 28/97) orzekł, że jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, inwestor obowiązany jest dokonać ich odbioru niezależnie od tego, czy wady obiektu są istotne, czy też nieistotne, uniezależniając tym samym obowiązek inwestora od charakteru ujawnionych wad.
– W szczególnych przypadkach inwestor może jednak odmówić odbioru robót budowlanych. Jest to możliwe, gdy ukończony przez wykonawcę obiekt jest niezgodny z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub jego wady są na tyle istotne, że nie nadaje się do użytkowania. Potwierdza to m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 28 stycznia 2014 r. Pozostałe wady lub usterki uznawane są za nieistotne przy odbiorze robót, jednak oznaczają nienależyte wykonanie zlecenia, w związku z czym inwestor może domagać się ich usunięcia w określonym terminie lub ustalenia niższego wynagrodzenia dla wykonawcy – mówi Jacek Kosiński z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.
Kluczową rolę odgrywa protokół odbioru
Pokwitowaniem współpracy między wykonawcą a inwestorem jest protokół sporządzony w trakcie odbioru prac. Prawo nie ustala, jak dokładnie powinien wyglądać dokument i co powinien zawierać. Inwestor powinien dopilnować, aby zostały w nim spisane wszelkie wady i usterki oraz terminy ich usunięcia. W protokole może też znaleźć się oświadczenie inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze, może nim być np. obniżenie wynagrodzenia dla wykonawcy. W przypadku robót budowlanych również obowiązuje prawo rękojmi. Zgodnie z art. 637 Kodeksu cywilnego, jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin. Zamawiający może również żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. To samo dotyczy wypadku, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego.
Źródło: Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni