Najem okazjonalny jest jedną z trzech, występujących na rynku nieruchomości, rodzajów umów, regulujących prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy. Od umowy tradycyjnej różni się przede wszystkim koniecznością potwierdzenia jej u notariusza (wiąże się to z dodatkowymi kosztami).
Jednocześnie jest korzystna dla wynajmującego, bo pozwala na łatwiejsze „pozbycie się” z lokalu nieuczciwych najemców i ewentualną szybszą egzekucję komorniczą. Pojęcie najmu okazjonalnego regulują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego oraz ustawa z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Dodatkowo, w nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów z 11 września 2017 roku, pojawiła się informacja, że najem okazjonalny dotyczy tylko osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej.
W ostatnich latach wiele osób inwestowało w nieruchomości, z myślą o ich późniejszym wynajmowaniu. W naszym kraju wciąż najpopularniejszą formą umowy między właścicielem a najemcą jest tradycyjna umowa najmu. Tymczasem istnieje lepsze rozwiązanie dla właściciela lokalu, jaką jest najem okazjonalny. Chociaż wiąże się z dodatkowymi formalnościami, zdecydowanie lepiej zabezpiecza interesy właściciela nieruchomości.
Najem okazjonalny – niezbędne dokumenty
Umowa, której przedmiotem jest najem okazjonalny, musi być zawarta w formie pisemnej, i potwierdzona u notariusza. Jest zawierana na czas określony, który nie może przekraczać dziesięciu lat. Do zasadniczej umowy powinny być dołączone następujące dokumenty:
- oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się on do dobrowolnego poddania egzekucji i opuszczenia wynajmowanego lokalu w terminie podanym w żądaniu,
- oświadczenie najemcy, w którym podaje, do jakiego lokalu przeprowadzi się w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
- oświadczenie właściciela lokalu, wskazanego przez najemcę, w którym potwierdza, że wyraża zgodę na zamieszkanie w swoim lokalu osoby, wobec której zostanie dokonana ewentualna egzekucja i osób z nim zamieszkujących – właściciel może zażądać oświadczenia z podpisem poświadczonym notarialnie.
Najem okazjonalny – jakie warunki muszą być spełnione?
Najem okazjonalny jest korzystny dla właściciela lokalu. Przy zawarciu takiej umowy należy spełnić następujące warunki:
- mogą z niej skorzystać jedynie osoby prywatne, które nie prowadzą działalności gospodarczej,
- umowa jest zawsze zawierana na czas określony – maksymalnie 10 lat,
- umowa i wszelkie w niej zmiany muszą być zawierane w formie pisemnej, pod rygorem nieważności,
- wynajmujący jest zobowiązany do zgłoszenia tego typu umowy do Urzędu Skarbowego w ciągu czternastu dni – w razie niedopełnienia tego warunku, umowa będzie traktowana jako standardowa umowa wynajmu, podlegająca pod przepisy Kodeksu Cywilnego.
Umowa najmu okazjonalnego – formalności u notariusza
W wypadku tego typu umowy, wizyta u notariusza jest niezbędna. To notariusz podpisuje oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w przypadku przekroczenia zasad umowy, np. w zakresie terminowego oddania wynajmowanego lokalu właścicielowi. Załącznik do umowy z tym oświadczeniem musi mieć formę aktu notarialnego. Koszt tego typu usługi u notariusza w 2022 roku wynosi 301 zł. Do tego trzeba doliczyć opłatę za wypis aktu notarialnego. Całość powinna zamknąć się w kwotach 300 – 400 złotych. Nie jest to więc duży koszt, a dzięki temu wynajmujący może czuć się zabezpieczony przez nieuczciwymi lokatorami. Koszty wizyty u notariusza najczęściej ponosi właściciel mieszkania, chociaż jest to kwestia, którą mogą ustalić obie strony.
Umowa najmu okazjonalnego – prawa lokatorów
Umowa najmu okazjonalnego ma chronić właściciela lokalu. Należy jednak zauważyć, że prawa wynajmujących, lokatorów, też są chronione. Wynajmujący, którzy wywiązują się ze swoich obowiązków: płacą czynsz, dbają o mieszkanie – nie muszą się o nic martwić. Nakaz eksmisji może być zastosowany tylko w określonych sytuacjach:
- wynajmujący nie płacił czynszu lub nie regulował innych zobowiązań przez co najmniej trzy miesiące,
- lokal był podnajęty osobom trzecim bez zgody właściciela,
- nieruchomość jest używana niezgodnie z przeznaczeniem, mimo pisemnych upomnień,
- dochodzi do poważnych szkód w lokalu lub lokatorzy utrudniają życie innym mieszkańcom budynku.
Umowa najmu okazjonalnego – czy warto?
Dla właścicieli lokalów z pewnością jest to korzystna opcja. Umowa chroni jednocześnie prawa lokatora. Czy jednak warto podjąć dodatkowy wysiłek gromadząc dokumenty i odwiedzając notariusza? Dla tych, dla których spokój jest najważniejszy – na pewno tak.
Tekst: Bogumiła Pierzchanowska
Fot. Andibreit, Pixabay