Co do zasady budowa powinna być przeprowadzona zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i innymi warunkami pozwolenia na budowę. Niemniej prawo budowlane przewiduje pewne wyjątki.
Zgodnie z art. 93 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej jako: prawo budowlane) kto wykonuje roboty budowlane w sposób odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach, pozwoleniu na budowę bądź w zgłoszeniu budowy, bądź istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu, podlega karze grzywny. Powyższe naruszenie jest traktowane jako wykroczenie.
Odstąpienie od zatwierdzonego projektu
Niemniej prawo budowlane przewiduje również możliwość dokonania odstąpienia od zatwierdzonego projektu bez ponoszenia odpowiedzialności. Zgodnie z art. 36a ust. 1 prawa budowlanego istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne, ale tylko po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno – budowlanej.
Ustawodawca określił które zmiany mają charakter istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę w art. 36a ust. 5 prawa budowlanego (m.in. zmiana zamierzonego sposobu użytkowania obiektu, jego parametrów, projektu zagospodarowania działki).
Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu
Ustawodawca w art. 36a ust. 5a prawa budowlanego określa również jakie zmiany należy traktować za nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu lub innych warunków pozwolenia na budowę. Odstąpienie jest nieistotne w świetle prawa budowlanego, jeżeli łącznie spełnia następujące warunki:
– nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego
– nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu
– nie narusza przepisów techniczno – budowlanych
– nie mieści się w zakresie odstępstw wskazanych w art. 36 ust. 5 pkt. 3 – 6 prawa budowlanego
Ostatnia z wymienionych przesłanek wyklucza uznanie modyfikacji za nieistotną, jeżeli dotyczy ona warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne albo zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Nieistotne odstąpienie od projektu umowy nie może być niezgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innymi aktami prawa miejscowego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Ponadto, modyfikacja o nieistotnym charakterze nie może spowodować wymogu uzyskania lub zmiany uzgodnień lub pozwoleń wymaganych w przypadku wymienionych przez ustawodawcę obiektów budowlanych (m.in. parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2).
Charakter zmiany określa projektant
Pomimo tego, że prawo budowlane dość precyzyjnie określa czym jest odstąpienie od projektu budowlanego, a także od czego zależy jego istotny lub nieistotny charakter, jedyną osobą uprawnioną do kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od projektu lub innych warunków pozwolenia na budowę jest projektant.
Projektant przygotowuje też rysunek i opis odstąpienia. Jeżeli odstąpienie zostało zakwalifikowane jako nieistotne, nie jest wymagane uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W przypadku istotnego odstąpienia od umowy inwestor ma obowiązek uzyskania powyższej decyzji, aby nie narażać się na karę grzywny.