Ministerstwo Infrastruktury informuje o tym komu i jakie odszkodowania należą się za wysiedlenie przy okazji budowy dróg i autostrad. Informacja o sposobie wyceny nieruchomości wywłaszczanych w celu realizacji inwestycji drogowych.
I. Podstawa ustalenia wysokości odszkodowania
Zgodnie z art. 128 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Rozwinięcie tej zasady zawarte jest w art. 134 ust. 1 ustawy, w którym jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania ustawodawca wskazał wartość rynkową nieruchomości. Jedynie w wyjątkowych przypadkach, gdy uwarunkowania rynkowe nie pozwalają na określenie wartości rynkowej nieruchomości, dopuszczalne jest ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie wartości odtworzeniowej (art. 135 ust. 1 ustawy).
II. Zasada korzyści dla wywłaszczanego
W świetle art. 134 ust. 3 i ust. 4 ustawy jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. W myśl art. 134 ust. 4 ustawy, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy powinien określić według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W pozostałych przypadkach określenie wartości nieruchomości następuje na podstawie aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy). Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ustawy).
III. Badanie w zakresie możliwości zastosowania zasady korzyści dla wywłaszczanego
Przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. W przypadku wyceny nieruchomości wywłaszczanych w celu realizacji inwestycji drogowych, co do zasady, badanie polegać będzie na dokonaniu porównania poziomu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości, których przeznaczenie jest zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości wywłaszczanej, z poziomem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Od wyniku tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, pozwalającego określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem ww. zwiększenia (zasada korzyści). Informacja na temat procesu dochodzenia do wyboru sposobu wyceny, tj. przeprowadzonego badania, powinna znaleźć odzwierciedlenie w treści operatu szacunkowego.
IV. Ceny transakcyjne nieruchomości drogowych
Realizacja zasad ustalania odszkodowań zawartych w ustawie jest możliwa jedynie przy przyjęciu szerokiej interpretacji pojęcia „ceny transakcyjne nieruchomości drogowych”. Przy doborze transakcji w procesie wyceny niewątpliwie należy uwzględnić transakcje nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe w dokumentach „planistycznych” (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) lub też transakcje nieruchomościami, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Uwzględniając wpływ, jaki na cenę transakcyjną nieruchomości ma przeznaczenie wynikające z wyżej wymienionych dokumentów, nie można jednocześnie pomijać faktu, że pojęcie „cen transakcyjnych nieruchomości drogowych” jest w omawianym przypadku determinowane przede wszystkim celem wywłaszczenia. Fakt ten determinuje w sposób znaczący poziom ceny transakcyjnej, co powoduje, że w zbiorze transakcji przyjętych do porównania należy w omawianym przypadku uwzględniać również transakcje nieruchomościami nabywanymi w celu realizacji inwestycji drogowych.
V. Określanie wartości nieruchomości, w przypadku gdy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości
W przypadku, gdy dane z lokalnego lub regionalnego rynku nieruchomości pozwalają na określenie wartości rynkowej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy określa tę wartość stosując jedno z podejść rynkowych, tj. podejście porównawcze, dochodowe lub mieszane – zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
W przypadku, gdy dane z lokalnego lub regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy określa wartość odtworzeniową nieruchomości stosując podejście kosztowe – zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia.
VI. Określanie wartości nieruchomości, w przypadku gdy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości
W przypadku, gdy określenie wartości rynkowej jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, rzeczoznawca majątkowy określa tę wartość przy wykorzystaniu ww. cen transakcyjnych – zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia.
W przypadku braku cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych (§ 36 ust. 4 rozporządzenia), a następnie powiększa tak określoną wartość nie więcej niż o 50 proc. (§ 36 ust. 3 rozporządzenia). Ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości. Wysokość tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na badanym rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych a cenami transakcyjnymi nieruchomości o charakterze budowlanym, przy czym nie może ona osiągnąć wartości większej niż 50 proc.