Najbardziej atrakcyjne stopy kapitalizacji dla inwestycji biurowych zlokalizowanych w największych miastach Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) są najczęściej spotykane w polskich miastach regionalnych, gdzie osiągają poziom 7,5% w Łodzi oraz Katowicach – wynika z obserwacji rynku przez firmę Skanska.
Inne miasta regionu cechują się atrakcyjną zależnością pomiędzy ceną a ryzykiem, ze stopami kapitalizacji kształtującymi się poniżej 6% w Warszawie i Pradze. Taki poziom stóp wypada korzystnie w porównaniu z bardziej dojrzałymi rynkami Europy Zachodniej i Północnej. W rezultacie inwestorzy coraz częściej poszukują nowych możliwości lokowania kapitału w miastach pierwszego i drugiego wyboru zlokalizowanych w rejonie CEE.
Na podstawie własnych doświadczeń i obserwacji rynku nieruchomości biurowych w Europie Środkowo-Wschodniej firma Skanska prognozuje, że w 2015 roku utrzyma się tendencja spadkowa dotycząca stóp kapitalizacji, które mogą kształtować się na poziomie 5,75-6% w Warszawie oraz Pradze, 7,25% w Budapeszcie oraz 7,5% w Bukareszcie. Choć Warszawa i Praga, najczęściej wybierane przez inwestorów miasta regionu CEE, doświadczają obecnie kompresji stóp kapitalizacji, to nadal pozostają niezwykle atrakcyjnymi lokalizacjami w porównaniu do rynków z podobnym potencjałem inwestycyjnym w Europie Zachodniej.
„Jeśli chodzi o sprzedaż naszych projektów biurowych, pierwszą rzeczą, jaką negocjujemy z inwestorem jest zazwyczaj poziom stopy kapitalizacji danej nieruchomości. Im mniejsze ryzyko inwestycyjne, tym niższy poziom stóp. Jako aktywny gracz na rynku transakcji biurowych w regionie CEE, Skanska posiada szeroką wiedzę na temat aktualnych stóp kapitalizacji w miastach stołecznych i regionalnych, gdzie prowadzimy nasze działania. Wiemy, że nowoczesne, wysokiej jakości biurowce w dogodnych lokalizacjach, z długoterminowymi umowami najmu podpisanymi z prestiżowymi najemcami to najlepszy sposób, aby znaleźć kupca bez względu na międzynarodowe warunki ekonomiczne, a także zmaksymalizować potencjał stóp kapitalizacji. Rynek doświadcza obecnie dużej płynności kapitałowej, a nieruchomości są jednymi z najlepszych aktywów, gwarantującymi korzystny zwrot z inwestycji”, twierdzi Adrian Karczewicz, dyrektor ds. transakcji w Skanska Commercial Development Europe.
Dochodowe rynki regionalne
Zainteresowanie inwestorów miastami regionalnymi w Europie Środkowo-Wschodniej wciąż rośnie. Dotyczy to w szczególności aglomeracji w Polsce. Najbardziej wyróżniającym się miastem regionalnym w 2014 roku był Kraków, gdzie przeprowadzono transakcje o łącznej wartości 260 milionów euro, co z kolei złożyło się na blisko 60% całkowitego wolumenu inwestycji w powierzchnie biurowe na polskich rynkach regionalnych oraz stanowiło więcej niż suma biurowych transakcji inwestycyjnych zrealizowanych w mieście w ciągu ostatnich siedmiu lat (186 milionów euro)[1]. Wynik ten był możliwy, ponieważ rynki Europy Środkowo-Wschodniej przyniosły wysokie zyski inwestorom, co przyciągnęło do tej części Europy kolejnych międzynarodowych graczy. Miasta regionalne drugiego wyboru, takie jak Łódź, Poznań czy Katowice, szybko doganiają Kraków, Wrocław i Trójmiasto, które jednak wciąż prowadzą w rankingach najkorzystniejszych lokalizacji.
„Stopy kapitalizacji w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Łodzi i Poznaniu kształtują się w przedziale od 6,25% do 7,5% dla najlepszych obiektów biurowych. Z naszych analiz wynika, że spośród głównych aglomeracji poza Warszawą najniższe stopy kapitalizacji cechują popularne wśród inwestorów rynki: krakowski i wrocławski – 6,25%. Na wyższy zysk inwestorzy mogą liczyć w nadal mniej oczywistych lokalizacjach jak Katowice czy Łódź – w obydwu przypadkach 7,5%. Ograniczona podaż produktów najwyższej jakości dostępnych na sprzedaż w Warszawie oraz coraz głębsze rynki regionalne oferujące coraz więcej nowoczesnych biurowców, wraz z potrzebą dywersyfikacji ryzyka ze strony inwestorów powodują, że inwestorzy szukają atrakcyjnych opcji zakupu właśnie poza stolicą. Rosnące zainteresowanie inwestorów może w efekcie prowadzić do kompresji stóp kapitalizacji w Katowicach, Łodzi czy Poznaniu”, komentuje Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w JLL.
Pozytywne odczucia inwestorów względem CEE
Jak podaje firma Cushman & Wakefield[2], dane podsumowujące transakcje w pierwszej połowie roku pozwalają stwierdzić, że tegoroczny wolumen inwestycyjny przewyższy wynik z roku 2014. Inwestowanie w rynki zachodnie staje się coraz mniej opłacalne, przez co wiele firm decyduje się lokować swój kapitał gdzie indziej. Ciężka sytuacja w Grecji oraz konflikt na Ukrainie, które w ostatnim czasie dały się odczuć w strefie euro, nie mają większego wpływu na region Europy Środkowo-Wschodniej. Dalsza aktywność inwestycyjna będzie prowadzić do zwiększenia dojrzałości rynku oraz jednoczesnego zmniejszenia poziomu stóp kapitalizacji. Mimo to ten bezpieczny i stabilny region oferuje produkty inwestycyjne, które gwarantują wysokie zwroty oraz stałe, długoterminowe przychody z czynszów.
„Połączenie czynników takich jak zwiększone zainteresowanie inwestorów oraz dostępność i płynność finansowa sprawi, że stopy kapitalizacji na rynkach CEE ulegną dalszej kompresji, szczególnie w Polsce oraz Czechach. Jednocześnie na horyzoncie wciąż silnie widoczna jest niepewność, zarówno w skali światowej, jak i w samej strefie euro. Utrzymująca się „ekonomiczna słabość” Chin oraz osłabienie globalnych cen towarów odbiją się na kondycji rynków kapitałowych. Ostatnie problemy rynków chińskich i azjatyckich znajdą odzwierciedlenie w regionie EMEA zarówno w perspektywie krótko- jak i długoterminowej. Ich wypływy będą jednak zróżnicowane pod względem geograficznym i będą zawierały zarówno pozytywne, jak i negatywne aspekty. Bezpośrednie inwestycje w nieruchomości mogą napotkać krótkoterminowe zmiany, zwłaszcza w postaci zwiększonego przepływu kapitału do rynków kluczowych. Niemniej jednak nie ma podstaw, aby twierdzić, że krach na chińskiej giełdzie wyrządzi trwałe szkody. Na dobrą sprawę niższe stopy oprocentowania wydają się być głównym rezultatem tej sytuacji, przyczyniając się do umocnienia cen, nawet na rynkach gdzie są one w pełni ukształtowane”, podkreśla Damian Harrington, dyrektor działu badań w Colliers International na region EMEA.
Nowi zagraniczni inwestorzy z Azji, Ameryki Północnej i Południowej Afryki coraz częściej zwracają uwagę na region CEE w trakcie poszukiwania nowych możliwości ulokowania kapitału w nieruchomościach komercyjnych. Według CBRE, w 2014 roku biurowce zlokalizowane w regionie Europy Środkowo-Wschodniej były najbardziej pożądaną klasą aktywów, które odnotowały wzrost inwestycji rzędu 61% rok do roku[3]. Sektor usług dla biznesu, będący głównym najemcą nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce, Czechach i Rumunii, pozostaje najszybciej rozwijającym się sektorem regionu CEE. Zatrudnienie w tej branży w Polsce może wzrosnąć z 15 do nawet 20 tysięcy w ciągu roku. ABSL szacuje[4], że w 2020 roku rynek ten może zatrudniać w kraju nawet 250 tysięcy pracowników gwarantując tym samym ciągły popyt na nową powierzchnię biurową w Polsce i w tej części Europy. Dostępność produktów biurowych wysokiej jakości oraz atrakcyjny poziom stóp kapitalizacji sprawiają, że region Europy Środkowo-Wschodniej jest niezwykle interesującą lokalizacją dla inwestorów szukających nowych, dochodowych możliwości transakcyjnych.