Okres pandemii COVID-19 był dla rynku wynajmu mieszkań czasem bardzo trudnym. Studenci, osoby pracujące zdalnie, często rezygnowały z wynajmu mieszkań, by na ten czas wrócić do domów rodzinnych. Od kilku miesięcy sytuacja gospodarcza, polityczna i społeczna zmieniła się diametralnie. Rynek wynajmu odrabia w tempie błyskawicznym straty, co wiąże się ze wzrostem cen i wieloma sytuacjami o charakterze wręcz patologicznym. O czym warto pamiętać podpisując umowę najmu, jak nie zostać oszukanym i na co zwrócić uwagę wynajmując mieszkanie?
Jakie są rodzaje umów najmu?
Na rynku mamy do czynienia z trzema rodzajami umów najmu:
- umowa cywilnoprawna,
- umowa najmu okazjonalnego,
- umowa najmu instytucjonalnego.
Chociaż między tymi umowami jest wiele różnić, jasno określają prawa i obowiązki zarówno właściciela mieszkania jak i najemcy. Jeśli w umowach znajdą się zapisy niezgodne z Kodeksem Cywilnym oraz ustawą o ochronie praw lokatorów, nie mają one mocy prawnej. Najpopularniejszą formą jest umowa cywilnoprawna, tzw. zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego. Może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Przy jej sporządzaniu nie jest konieczne skorzystanie z usług notariusza. Najczęściej tego typu umowa jest zawierana na rok, z możliwością jej przedłużenia.
Umowa najmu… po pierwsze, co powinna zawierać?
Podstawą każdego najmu (mieszkania, lokalu usługowego i innych) powinna być umowa zawarta między właścicielem, a najemcą. Prawidłowo sporządzona jest gwarancją, że obie strony dotrzymają złożonych przez siebie deklaracji. Jeśli w przyszłości pojawiłyby się jakieś wątpliwości lub problemy, umowa jest dokumentem, do którego można się odwołać, a jego wartość w sądzie jest nieoceniana. Jakie elementy powinny znaleźć się w umowie? Są to:
- miejsce i data zawarcia umowy,
- dane osobowe wynajmującego i najemcy (imię, nazwisko, adres, PESEL, seria i nr dowodu osobistego),
- precyzyjne określenie przedmiotu najmu (dokładany opis z podaniem powierzchni, stanu, ewentualne wyposażenia),
- czas trwania wynajmu i okres ewentualnego wypowiedzenia,
- wysokość czynszu i innych opłat, terminy płatności, kwota kaucji,
- prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy,
- podpisy stron.
Do umowy powinno się dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy i zdjęcia lokalu.
Umowa najmu… po drugie czas
Umowa najmu powinna być zawarta w formie pisemnej. Co prawda, jeśli lokal jest wynajmowany na okres do roku, nie ma takiej konieczności prawnej. W praktyce jednak umowa w formie pisemnej jest warta polecenia. A praktycznie rzecz ujmując, nie powinno się wynajmować lokalu bez podpisania umowy. W umowie powinna znaleźć się informacja na jako okres lokal jest wynajmowany. Jeśli wynajem jest na czas określony, należy precyzyjne określić czas jej wygaśnięcia. Obie strony będą wtedy prawnie chronione. Najemca nie będzie się obawiał, że zostanie nagle zmuszony do opuszczenia lokalu. Natomiast właściciel będzie miał pewność, że czynsz regularnie wpłynie na konto. W przypadku umowy na czas nieokreślony obie strony mogą umowę rozwiązać w dowolnym czasie, naturalnie, jeśli zastosują się do warunków podpisanej umowy. Oczywiście obowiązują określone terminy wypowiedzenia umowy. Jeśli czynsz jest regulowany co miesiąc – termin miesięczny, jeśli w okresach dłuższych – trzy miesiące. Przy podpisaniu umowy należy bardzo szczegółowo sprecyzować, w jakich okolicznościach może być ona rozwiązana. To chroni obie strony.
Umowa najmu… po trzecie finanse
Wszystkie kwestie dotyczące finansów powinny być uregulowane przed podpisaniem umowy. W samej umowie powinny znaleźć się informacje nie tylko co do wysokości czynszu, ale też czy będzie to kwota brutto, czy netto. Ważne, by znalazła się informacja na temat opłat za media i jak będą regulowane. Należy też podać termin dokonania opłaty i w jakiej formie ma być dokonana. Niezbędne są też zapisy o ewentualnych odsetkach karnych na wypadek nieprzestrzegania terminu uregulowania czynszu przez najemcę. W ostatnim okresie można zauważyć, że rosną koszty utrzymania mieszkań i często właściciel mieszkania podnosi czynsz. Może to zrobić, jeśli taki zapis znalazł się w umowie. Dochodzi wtedy do wypowiedzenia umowy wynajmu na zasadach dotychczasowych i podpisania nowej umowy. Jeśli najemca nie godzi się na takie rozwiązanie, musi opuścić lokal po upływie okresu wypowiedzenia.
Umowa najmu… po czwarte protokół zdawczo-odbiorczy
Tak, koniecznie trzeba sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Z reguły wynajmujący uzależnia wynajem od wpłacenia kaucji. Kaucja jest sumą pieniędzy złożoną jako gwarancja dotrzymania ustalonych zobowiązań i ewentualne źródło odszkodowania, jeśli umowa nie zostanie dotrzymana. Z reguły jest to kwota równa trzymiesięcznemu czynszowi. Podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia lokalu przez najemcę. Aby właściciel nie mógł niesłusznie obciążyć najemcę za rzekome zniszczenia i ściągnąć pieniądze z kaucji, konieczny jest właśnie protokół zdawczo-odbiorczy. Przed ostatecznym podpisaniem umowy mieszkanie musi być szczegółowo obejrzane, wszelkie usterki odnotowane, tak samo jak zgromadzony w mieszkaniu sprzęt. Ważne też, by spisać stan liczników. Protokół należy dołączyć do umowy.
Umowa najmu… po piąte i najważniejsze, dokładnie czytać umowę
Najczęściej, przy wynajmie, obie strony korzystają z gotowych umów. Naprawdę warto je szczegółowo przeczytać i dostosować do indywidualnej sytuacji. Dobra umowa jest podstawą bezpieczeństwa zarówno dla wynajmującego jak i najemcy.
Tekst: Bogumiła Pierzchanowska
Fot. Pixabay