Prawo własności uznaje się w naszym kraju za niepodważalne, ale zdarzają się sytuacje, że może być ono częściowo ograniczone. Dzieje się tak, kiedy cele publiczne, związane z realizacją ważnych społecznie inwestycji (budowa dróg, autostrad, obiektów użyteczności publicznej), stoją wyżej niż prawo własności. Może wtedy dojść do tzw. wywłaszczenia nieruchomości. Wielu osobom wywłaszczenie kojarzy się źle, ale zazwyczaj jest ono korzystne dla właściciela. Wywłaszczenie nieruchomości jest to proces, w wyniku którego wartość prywatna może zostać przeniesiona na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w celu realizacji celów publicznych. Proces ten następuje w ściśle określonych prawem sytuacjach, a właściciel nieruchomości musi otrzymać słuszne odszkodowanie. Słuszne, to znaczy nie niższe niż wartość odjętych praw.
Wywłaszczenie nieruchomości – procedura postępowania
Postępowanie wywłaszczeniowe jest poprzedzone rokowaniami o nabyciu nieruchomości w drodze umowy, w trakcie których odbywa się m.in. wycena, stanowiąca punkt wyjściowy do dalszych negocjacji. Wyceny dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Jeśli strony dojdą do porozumienia, zawierana jest ugoda administracyjna między właścicielem nieruchomości, a stosownym organem państwowym. Na kanwie ustawy o gospodarce nieruchomościami jest to starosta (prezydent miasta na prawach powiatu). W przypadku specustawy drogowej – wojewoda, jeśli chodzi o drogi krajowe i wojewódzkie oraz starosta, w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych.
Wywłaszczenie nieruchomości – czy można się sprzeciwić?
Właściciel nieruchomości może się nie zgodzić na wywłaszczenie, ale w tym wypadku, wymienione wcześniej organy mają prawo do wydania decyzji administracyjnej pozbawiającej albo ograniczającej prawa właściciela do nieruchomości. Może to być: wywłaszczenie części nieruchomości niezbędne do realizacji inwestycji, ograniczenie praw własności albo zniesieniu innych praw niż prawo własności. Właścicielowi oczywiście przysługuje prawo do odwołania, a nawet skarga do sądu administracyjnego. Z chwilą jednak, kiedy decyzja się uprawomocni – własność nieruchomości wchodzi w życie. W księdze wieczystej nieruchomości natomiast wpisuje się nawet samą wzmiankę o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. Podsumowując: właściciel nieruchomości może wnieść sprzeciw wobec wywłaszczenia na każdym etapie postępowania, ale najczęściej ma on charakter opinii, która nie musi i najczęściej nie jest brana pod uwagę. Tam, gdzie chodzi o interes publiczny jest on ważniejszy niż interes partykularny, jednostkowy.
Wywłaszczenie nieruchomości – wartość odszkodowania
Odszkodowanie za wywłaszczenie należy się byłemu właścicielowi nieruchomości, a w przypadku współwłasności, wszystkim współwłaścicielom, proporcjonalnie do ich udziału w nieruchomości. Wysokość wypłacalnego odszkodowania jest regulowana przepisami prawa i ustalana przez organ na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Odszkodowanie zależy przede wszystkim od wartości rynkowej nieruchomości, a także utraty ewentualnych korzyści, z nią związanych, np. wynikających z wynajmu. Rzeczoznawca zwraca też uwagę na wartość gruntu w danej lokalizacji, wartość obiektów (w tym budynków tam umiejscowionych) i ewentualnych szkód jakie właściciel poniesie w wyniku wywłaszczenia. Właściciel ma prawo do skorzystania z kilku roszczeń. Przede wszystkim, jeśli wywłaszczeniu podlega tylko część nieruchomości, a pozostała nie może być wykorzystana na dotychczasowe cele, właściciel może zażądać wywłaszczenia całości. Właściciel nieruchomości może też wnieść zarzuty do przedstawionego operatu szacunkowego.
Wysokość odszkodowania – czy można ją zmienić?
Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonać wyceny rzetelnie, obiektywnie i starannie. Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy właściciel nieruchomości nie zgadza się z wysokością odszkodowania. Może próbować dokonać jej zmiany korzystając z obowiązującego prawa w toku pierwszej instancji – przed starostą lub wojewodą. Odbywa się to poprzez wniesienie zarzutów do przygotowanego operatu szacunkowego. Właściciel nieruchomości może zarzucić, że zaniżenie wartości odszkodowania powstało na skutek naruszenia prawa, a następnie złożyć własny materiał dowodowy. Zgromadzony materiał dowodowy jest podstawą do wydania decyzji ustalającej odszkodowanie. Stronie przysługuje jednak prawo odwołania do organu wyższego szczebla. Kolejnym etapem może być skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a wydany tam wyrok podlega kasacji do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Należy jednak pamiętać, że jeśli odszkodowanie zostanie wypłacone nie ma możliwości odwołania się od ustalonej kwoty. Ewentualne odwołanie można złożyć w momencie otrzymania wartości wyceny i decyzji ustalającej odszkodowanie. Właściciel ma na to czternaście dni.
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości to najważniejszy etap procesu wywłaszczenia. Warto, by właściciel nieruchomości skorzystał z porady prawnej i pomocy rzeczoznawcy w rzetelnej wycenie oraz uzyskaniu właściwego odszkodowania.
Bogumiła Pierzchanowska
Fot. licencja Adobe